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中國房價未來是漲還是跌?房地產調控影響未來房價走勢

  10月29日早上,新華社發布文章,定調中國樓市政策走向。文章指出中央遏制房價上漲的決定不會發生改變,“房住不炒”定位正在從各方面得到進一步落實。決不允許房地產調控半途而廢、前功盡棄。此文一經發布,引發了各界的激烈討論。

中國房價未來走勢

  而就在一天之前,住建部28日發布《中共住房城鄉建設部黨組關于巡視整改進展情況的通報》中釋放了有價值的最新信號,《通報》指出,住建部堅決落實“堅持房子是用來住的,不是用來炒的定位”,加大分類調控、精準施策力度,加快推進住房制度建設。

  現在種種政策表明,中央遏制房價上漲的決心不會發生改變,過去那種每次房地產調控都淪為“空調”必將成為歷史。這次的調控措施不是裝裝樣子的“花拳繡腿”,而是“房住不炒”的精神正在從各方面得到進一步的落實。

  那為什么,中央政府在此時要特別強調房地產調控不會改變呢?我們覺得主要基于三方面的原因。

  首先,受到國際貿易摩擦的影響,以及經濟結構調整步入攻堅階段,國內經濟下行壓力開始加大。現在很多學者建議政府,只有放松調控政策,再搞一次“大水漫灌”,剌激房地產市場投資,才能夠讓經濟快速復蘇。

  但是,決策層卻認為,本輪房地產調控政策執行兩年多以來,已經初見成效。僅今年上半年各地出臺調控政策累計200次,下半年房地產調控更不能給投機性炒房有“喘息之機”。所以現在絕不允許調控政策半途而廢。

  再者,有關樓市政策虛假消息近期是層出不窮。像“廈門限購取消”、“廣州限價取消”等消息數不勝數。很多民眾擔心,決策層在房地產調控方面的決心產生動搖。所以,決策層再次重申“房住不炒”,就是嚴格執行房地產調控的堅強意志和決心。   

  最后,敲打地方政府,在調控政策絕不能放松。過去地方政府在土地財政上面收入頗豐。而今年僅上半年全國土地流拍就高達800余宗。更可怕的,不僅是三四線城市土地市場流拍或低溢價成交,而且就連上海、廣州、杭州、南京等一二線城市土地流拍都很普遍。

  為了防止地方政府變相為房地產市場松綁,住建部除了約談部分熱點城市負責人之外,還采取了問責制,對未來房價上漲過快城市采取負責人問責制。而此次,中央政府再次重申“居住不炒”,“堅決遏制房價上漲”,就是告訴地方政府,中央的房地產調控政策將是長期的,地方政府應該“因城施策”,更有針對性的采取措施,遏制當地房價的上漲。

  事實上,中央政府這次要將本輪房地產調控“進行到底”的決心,房企們早已窺出。進入 10 月份后,房企們紛紛進入打折促銷模式,同時,多家房企對外宣布要業務轉型升級,甚至還有十八家房企要更名去“地產”化。而位列國內房企前三甲的萬科,也在國慶節前的內部會議上高喊“活下去”口號。

  既然中央政府調控房地產的決心不變,那么未來房價將走向何方呢?第一,國內房價將呈現平穩下降的趨勢。就是一二線城市受到限購、限售的影響,每年房價下跌15%左右,同時當地居民收入也在不斷上升,通過幾年時間,實現“軟著陸”。

  而三四線城市房價因為取消了貨幣化安置將呈現分化狀態。前期房價上漲過快,且經濟結構單一,基礎設施薄弱,人口流入小于流出,一旦投機需求退出,房價將會出現大幅調整。而部分人口流入量大,緊靠大城市的三四線城市的房價下跌可能會比較緩慢。

  第二,中央政府調控房地產決心堅定,未來房地產市場將進入到“去投機、擠泡沫”進程中來。也就是說,現在各城市的房價是由開發商和炒房者來決定,而未來房價應該圍繞著當地居民的收入的增減來波動。事實上,如果房價由當地居民收入來決定,那中國房地產就完成了去投機化進程,回歸居住屬性。

  第三,長效機制建立后,住宅地產所占比重不斷下降,保障房、租賃房所占比重不斷上升。目前城市居民主要是買房為主,而保障房和租賃房的市場卻規模較小。而長效機制就是要發展共有產權房、長租公寓等,通過多途徑保障、多渠道供給來解決居民的住房問題。屆時,就是想到國內樓市來炒房,也炒不起來。

  近期,中央政府頻頻向樓市傳達調控決心不變的信號,就是告訴那些投機炒房者和土地財政的依賴者要認清大勢,丟掉一切幻想,摒棄房價“復燃”的期望,及時調整好心態,沉下心來做一些有利于國家經濟長遠發展的實事。

  

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